В апреле 2017 года, как отмечают отдельные представители юридического сообщества, в России в общей сложности насчитывалось порядка 40 тысяч человек, зарегистрированных в 714 проблемных жилых объектах. Конечно, по отношению ко всему многомиллионному населению страны эту величину сложно назвать внушительной, однако на тот момент число обманутых дольщиков показывало пусть и медленный, но стабильный рост.
Если сегодня забить в поисковую строку одного из самых популярных браузеров фразу «обманутые дольщики», то выданные по этому запросу новости едва ли можно будет назвать оптимистичными. Так, менее чем за секунду система уведомит пользователя о том, что граждане, вложившие свои средства в покупку жилья на стадии котлована, в Омской области и Аксае отметились масштабным митингом, в Красноярском крае провели перфоманс, подарив представителям местной власти мастерок, а в Уфе объявили голодовку. Со дня на день выйти на улицы собираются не дождавшиеся обещанных ключей соинвесторы в Краснодаре, а их коллеги по несчастью из Перми всерьез намерены провести масштабную протестную акцию аккурат накануне единого дня голосования, когда регион будет определять имя нового губернатора.
Однако, как показывает практика, далеко не всегда власти присваивают подобный статус всем тем, кто месяц за месяцем безрезультатно ждет уже оплаченного (хорошо, если из собственного кармана, но чаще всего — в кредит) жилья. Кто же и в каком именно случае может получить право официально именовать себя «обманутым дольщиком», поинтересовалась «СП» у адвоката Олега Сухова.
— В широком смысле слова, — рассказал эксперт, — обманутым дольщиком является любой гражданин, которого «обманул» застройщик, то есть, не выполнил свои обязательства. Однако для получения официального статуса обманутого дольщика необходимо включение гражданина в специальный реестр. Формирует его уполномоченный орган исполнительной власти того региона РФ, на территории которого ведется строительство объекта.
«СП»: — И через какие злоключения должен пройти пострадавший от произвола девелопера гражданин, чтобы в него попасть?
— Стоит отметить, что с 30 июня действуют новые критерии отнесения дольщиков к обманутым. Во-первых, объект должен быть приобретен в соответствии с законом № 214-ФЗ. Во-вторых, приобретатель не должен иметь задолженности по договору. Часто дольщикам отказывают во включении в реестр в связи с нарушениями, допущенными застройщиками, например, когда строительство осуществляется с нарушением требований. С этим пытаются бороться с помощью введения дополнительных требований — с 1 января 2017 года при регистрации долевого участия запрашиваются документы, на основе которых проверяется законность строительства.
«СП»: — Однако часто граждане сталкиваются с ситуацией, когда фактически строительство не ведется, хотя по документам приостановки сделано не было.
— В таком случае, скорее всего, потребуется производство экспертизы, которая докажет отставание от сроков и отсутствие работ. Лучше всего объединиться с другими дольщиками и подать коллективный иск — это сэкономит судебные расходы и повысит шансы на удовлетворение судом требований.
«СП»: — Кстати, некоторые знатоки вопроса считают, что если ввод объекта в эксплуатацию затягивается, то вполне можно расторгнуть договор с застройщиком.
— Гражданам стоит понимать, что признание обманутым дольщиком в большинстве случаев намного выгоднее, чем расторжение договора. Выбирая второй вариант, вы рискуете остаться с исполнительным листом, взыскать свои деньги по которому будет практически нереально. Раньше еще была распространена практика, когда стороной в договоре формально выступала компания, не имеющая средств, которые можно было бы взыскать в случае ее банкротства. Именно таким образом застройщикам часто удавалось уходить от ответственности.
«СП»: — Если с недостатками расторжения договора все понятно, то в чем конкретно может заключаться преимущество статуса «обманутого дольщика»?
— Большие надежды возлагаются на Компенсационный фонд помощи дольщикам, на средства которого будет завершаться строительство всех жилых объектов, признанных проблемными. Это новый инструмент, который должен гарантировать исполнение застройщиками своих обязательств и улучшить ситуацию с их ответственностью. После переходного периода (срок его окончания — 1 июля 2018 года), в течение которого будет действовать одинаковый для всех тариф в 1,2% от цены договора, его размер будет определяться на основе трех критериев — степени прозрачности, открытости и финансовой устойчивости застройщика.
«СП»: — Так в чем же здесь плюс?
— Эти меры должны помочь стабилизировать отрасль. Самые добросовестные застройщики будут платить меньше за счет того, что с ними связан незначительный риск. Те же девелоперы, которые предпочтут скрывать данные, должны будут платить больше, так как здесь больше вероятность нарушения прав дольщиков. Пока, конечно, вопрос об эффективности фонда остается открытым — об этом можно будет судить спустя хотя бы год работы, когда будет видно, куда направляются его средства. Если фонд будет работать, то по крайней мере новые дольщики будут как минимум застрахованы от «долгостроев».
