Два месяца назад, 21 августа 2017 года, Ростов-на-Дону оказался в центре внимания всей страны. В столице Южного федерального округа произошел крупнейший за всю его послевоенную историю пожар, уничтоживший несколько кварталов городского центра. Тогда мы писали о том, что без жилья остались сотни ростовчан — их дома, одноэтажные в частном секторе и многоквартирные двухэтажки и трехэтажки в «старом центре» сгорели дотла. Правоохранительные органы обещали разобраться с причинами пожара, а власти — обеспечить горожан жильем.
Губернатор Василий Голубев и глава администрации города Виталий Кушнарев выезжали на место происшествия, встречались с погорельцами. Василий Голубев даже обещал, что будущая судьба сгоревших кварталов будет решаться с учетом мнения жильцов и собственников. Глава ЛДПР Владимир Жириновский вообще предложил запретить любое коммерческое или государственное строительство на месте сгоревших домов. Конечно, в это мало кто верил, но все же у многих ростовчан, пострадавших от пожара, теплилась надежда, что они смогут восстановить свои дома.
Землю отберут «добровольно-принудительно»
И вот, спустя ровно два месяца после пожара, глава ростовской администрации Виталий Кушнарев и председатель областного Законодательного собрания Александр Ищенко встретились с погорельцами. И именно на этой встрече представители власти окончательно расставили все точки над «i», заставив ростовчан отказаться от последних иллюзий. Получается, что поджог домов выгоднее всего был выгоден руководству города. Судите сами. Если дом не подлежит восстановлению, то строить новое жилье на его месте не разрешат. Даже если земельный участок оформлен в собственность, у погорельцев ничего не выйдет — согласно генеральному плану города, земельные участки в сгоревшем районе не предназначены для индивидуальной жилой застройки. Их назначение — общественно-деловая застройка. С теми, кто жил в муниципальном жилье, разговор короток — их просто переселят в другие дома в счет жилищных сертификатов. Но и собственники земли будут вынуждены от нее отказаться — участки выкупят в «добровольно-принудительном» порядке.
Конечно, ответы главы городской администрации разочаровали многих погорельцев. Ведь далеко не все из них ютились в лачугах или коммуналках, у многих были приличные дома и даже небольшие особнячки, которые они рассчитывали восстановить, не уезжая с привычных мест. Теперь единственное, на что им придется рассчитывать — компенсации, которые в большинстве случаев будут меньше, чем реальная стоимость и земли, и сгоревших объектов недвижимости. Например, как сообщает местное СМИ, Надежде и Максиму Соповым, проживавшим в большом и современном доме площадью 120 квадратных метров и стоимостью, с учетом земли, в 12 млн рублей, предложили всего 4 млн рублей компенсации.
Тридцать три квадратных метра на эти деньги не купишь
Но и жилищные сертификаты получат тоже не все погорельцы. Для того, чтобы получить жилищный сертификат, необходимо соответствовать строго определенным критериям: 1) не иметь другого жилья кроме сгоревшего, 2) постоянно проживать до пожара в сгоревшем жилье, 3) иметь регистрацию по адресу сгоревшего дома или квартиры. Пока получить жилищные сертификаты должны 361 человек из примерно 600 погорельцев. Еще 127 человек уже получили отказы — у них есть другое жилье, хотя этим жильем может быть и разваливающийся деревянный домик в далеком хуторе, оставшийся в наследство от бабушки. Остальные ростовчане пытаются в суде доказать, что действительно проживали в сгоревших домах.
Жилищные сертификаты назначают погорельцам исходя из цены 36 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем, средняя цена недвижимости в Ростове-на-Дону составляет около 60 тысяч рублей за квадратный метр. Учитывая, что на одного человека должно приходиться 33 квадратных метра, а на семью из 2 человек — по 18 квадратных метров на человека, легко подсчитать те суммы, которыми смогут оперировать владельцы жилищных сертификатов. Они весьма малы. Например, если 33 метра помножить на 36 тысяч рублей — это 1 млн 188 тысяч рублей. В действительности в Ростове столько стоит не однокомнатная квартира, а 18−20-метровая «гостинка» в плохом доме на окраине.
Хочешь купить дом — изучай генплан
Позиция администрации вызвала множество негативных откликов в социальных сетях и на новостных сайтах. Люди недоумевают, почему участки, находящиеся в собственности, могут отобрать в «добровольно-принудительном порядке». На вопросы «Свободной прессы» ответил юрист, специалист по сделкам с недвижимостью Саид Барзиев.
«СП»: — Саид, насколько это законно? Ведь если есть такая практика, то получается, что у любого человека в аналогичной ситуации можно изъять собственность «в добровольно-принудительном порядке»?
— Тут необходимо отметить, что возможность изъятия земельных участков действительно предусмотрена в российском законодательстве. Поэтому ничего удивительного или противозаконного в изъятии земельного участка муниципалитетом нет. Но само изъятие должно производиться в рамках закона. Что это подразумевает? Во-первых, должно быть прекращено право собственности физического или юридического лица на участок. Во-вторых — выплачено возмещение, размер которого определяется или соглашением об изъятии, или судом. Изъятие участков может осуществляться для строительства или размещения объектов, которые предусмотрены существующими и утвержденными планами территориального планирования. Если под индивидуальное жилищное строительство данные участки не подходят, то оно, увы, там действительно невозможно.
«СП»: — Но если власть забирает участки у граждан, можно ли последним как-то добиться хотя бы более серьезной компенсации? Какие факторы должны быть учтены?
— Прежде всего, необходимо определить стоимость изымаемого участка. При ее определении учитываются кадастровая стоимость земли, рыночная стоимость земли, стоимость оформления всех необходимых документов, выгода, которую мог получить собственник земли в результате использования участков и его убытки, которые он несет вследствие изъятия участка. Например, если у человека на участке стоит жилой дом, то надо не только оценивать стоимость земли, но и дома тоже. Даже если этот дом был деревянный, саманный, но люди в нем жили, значит при выселении они несут убытки и надо их компенсировать. В ситуации, о которой мы говорим, все, конечно, сложнее, потому что без жилья остались сотни людей и обеспечить всех их достойными квартирами весьма проблематично. Но компенсировать людям все по рыночной стоимости участков необходимо, ведь это не только правовой, это социальный и политический вопрос.
«СП»: — Что же делать тем людям, которые собираются купить дом с участком или квартиру, но не желают оказаться в подобной ситуации?
— К сожалению, от изъятия земельного участка в будущем никто не застрахован. Мы не можем знать, что будет с нами самими через год, пять, десять лет. Тем более, неизвестно, как сложится ситуация с собственностью. Но существуют градостроительные документы, самый основной — генеральный план. На нем отмечается районирование зон застройки на ближайшие пять — десять лет. Желательно перед покупкой дома в определенном районе с этим планом ознакомится. Например, если зона, где продается дом, не предназначена для индивидуальной жилой застройки, а вы рассчитываете там строить дом, то лучше не стоит связываться. Поищите земельный участок или дом там, где согласно генплану разрешено индивидуальное жилищное строительство и малоэтажная застройка. Конечно, сейчас повсеместна тенденция реновации, когда города, особенно их центральные районы, стараются облагородить за счет ликвидации аварийного и ветхого жилья. Происходит вытеснение собственников жилья в центре на окраины — в спальные жилкомплексы многоэтажек или в частный сектор, в который уже превратились многие дачные товарищества.
Что сейчас с погорельцами
Большинство погорельцев пока живут, где придется. Кто-то, у кого есть возможность, снимает жилье, других впустили сердобольные родственники или знакомые. Лишь меньшая часть пострадавших обосновалась в предоставленном властями маневренном фонде. Не легче и четвероногим погорельцам, которым посчастливилось уцелеть. Каких-то кошек и собак позабирали хозяева — те, кому есть где жить, другие нашли новый дом, но много животных до сих пор остается в приютах, некоторые — в ветеринарной клинике Алексея Кротова, который уже в день пожара стал безвозмездно лечить пострадавших животных.
Многие жители сгоревших кварталов до последнего мечтали о том, что им удастся восстановить свои дома на родных улицах старого Ростова и не придется перебираться в отдаленные спальные районы. Но теперь об этом, судя по всему, придется забыть.
