Москва традиционно считается лучшим российским городом для жизни. Купить квартиру в столице — что может быть лучше для простого гражданина? Однако специалисты предупреждают: не факт, что, приобретя уютное гнездышко, вы попадете в такой же уютный район.
Программа реновации могла бы привести к размыванию уже сложившихся национальных анклавов. Однако, как выяснили эксперты, такого не происходит уже долгие годы. И не произойдет в обозримом будущем. В зоне риска — Метрогородок и Гольяново (Восточный округ), Текстильщики и Капотня (юго-восток), Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное (юг Москвы).
Специалисты подсчитали, что средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья — 90 дней — на 17% больше, чем аналогичный показатель по этому сегменту (75 дней). Расхождение в показателях можно объяснить непопулярностью этих районов у покупателей вторичного жилья, а также мощной конкуренцией между продавцами. При этом на первичном рынке недвижимости в наиболее бюджетных «замкадных» локациях продажи в новостройках идут лучше, чем в районах в пределах МКАД — главным образом из-за меньшей стоимости жилья.
Самым бюджетным окраинным районом столицы в пределах МКАД стало Бирюлево Западное. Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья здесь равна 118,8 тыс. рублей. «Среди московских районов, находящихся за границами МКАД, первое место по наименьшей средней стоимости 1 кв. м на «вторичке» занимает Внуково — 101,2 тыс. рублей.
По мнению специалистов компании, у некоторых наиболее бюджетных окраинных локаций Москвы, расположенных внутри МКАД (и часто характеризующихся также неблагоприятной экологической обстановкой из-за наличия промышленных предприятий), есть реальные перспективы со временем перейти в разряд районов по типу гетто, где значительная часть населения будет состоять из мигрантов.
— Велик риск того, что Москва в перспективе разделится на престижные, малопрестижные и непрестижные районы, тяготеющие к геттоизации, — образно говоря, так же, как в любом классе любой школы есть разделение на отличников, хорошистов и двоечников, — рассказывает о тенденции директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — По нашим наблюдениям, массовое расселение «гостей столицы» исторически началось с юго-востока Москвы. Затем этот процесс постепенно распространялся как на юг, так и на восток и северо-восток. Среди наиболее расположенных к геттоизации локаций в Юго-Восточном округе можно выделить (исторический, не административный) район Карачарово, районны Текстильщики, Люблино, Капотня, так называемое Старое Марьино, в Южном округе — Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, в Восточном округе — Метрогородок и Гольяново. Можно упомянуть некоторые отдельные территории с дешевым жильем, расположенные на севере столицы: например, Коровинское шоссе (на сленге риэлторов — «Муму-штрассе») и прилегающая к нему Ангарская улица. Обычно места притяжения мигрантов формируются в силу нескольких ключевых факторов. Во-первых, зачастую они селятся недалеко от места работы, то есть в районах, где есть вещевые или продовольственные рынки. Во-вторых, на отдельно взятой территории уже может быть сформировано некое землячество, где проживает какое-то количество людей определенной национальности (благодаря в том числе и низкой стоимости жилья). Остальные приезжие стараются селиться поближе к ним. На процесс геттоизации может повлиять и нежелание коренных москвичей переезжать в эти районы и, возможно, даже их отток из подобных мест в будущем».
При этом реализация программы реновации (отметим, что в указанных в рейтингах районах к сносу предназначено значительное количество строений), по мнению эксперта, не приведет к полному размыванию границ условных районов-гетто. Объясняется это тем, что жители сносимых домов, как планируется, при переезде останутся жить там же, а новые строения будут возводиться на месте или недалеко от снесенных объектов. Кроме того, жилье в домах, построенных в наиболее бюджетных окраинных районах, очевидным образом будет относиться к далеко не самым высоким ценовым категориям (максимум — комфорт-класс), поэтому оно будет продолжать пользоваться спросом у наименее обеспеченных слоев населения.
